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开发企业成本核算办法

  第一章 总则
  第一条 为了加强企业的成本、费用核算,提高企业的经济效益,规范房地产开发企业成本核算方法,根据《企业财务通则》、《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》,结合本企业实际情况及管理要求,特制定本办法。
  第二条 本办法适用于从事房地产开发的企业和单位。

  第二章 成本核算的对象及要求
  第三条 成本核算对象一般应在开工之前确定,一经确定就不得任意改变,更不能互相混淆、串户。成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素,分别做以下处理:
  1.一般的开发项目以每一独立编制设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象。
  2.同一开发地点,结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近,同一施工队伍施工,可以合并为一个成本核算对象。
  3.对于个别规模较大、工期较长的项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。
  第四条 各成本项目的预算成本(计划成本)和实际成本的核算范围,计算口径必须一致。
  第五条 成本核算应根据计算期内已完工程实际消耗和实际价格,按照“权责发生制”的原则,分别进行成本核算,做到手续完备、内容真实、准确及时。按照“收益与费用配比”的原则,正确使用“待摊费用”和“预提费用”科目。

  第三章 成本项目和开支范围
  第六条 根据房地产开发企业会计制度规定,开发产品的成本项目分为:
  1.土地征用及拆迁补偿费;
  2.前期工程费;
  3.建筑安装工程费;
  4.基础设施费;
  5.公共配套设施费;
  6.开发间接费(开发企业没有二级管理机构则无此项目)。
  第七条 成本开支范围
  1.土地征用及拆迁补偿费;
  (l)土地征用费:土地、育苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿费、新菜田基金。
  (2)耕地占用税。
  (3)劳动力安置费:安置劳动力单位补贴款、超转人员安置费等。
  (4)地上地下物拆迁补偿费:指私产评估、搬家费、拆迁费、伐树费、单位拆迁费、清理费、安置动迁用户支出,筑物回收的残值冲减此成本费用。
  2.前期工程费
  地上地下市政管线拆改费。拆迁旧建
  (l)规划设计勘测费:居住区总体规划、设计项目可行性研究、环境评估、水文、地质勘察、测绘等费用。
  (2)三通一平:为达到施工要求而发生修建道路,通水通电及伴随的破路、占地、维护、看管线、场地填土、平整费用。
  (3)前期不可预见的其他费用。
  3.建筑安装工程费:列人建筑安装工程施工图预算项目的各种建筑工程费及设备费。
  4.公共配套设施费:列人建筑安装工程施工图预算项目内的,在开发区内构成独立的非营业性建筑项目。如居委会、派出所、托儿所、消防、锅炉房、公厕;另外还有邮局、中小学、文化站、门诊所、卫生站等。
  5.基础设施费:开发区内各种基础设施有开发区红线内道路及附属设施;供水管线、高压水泵房、环卫设施。
  6.开发间接费:指企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。包括开发人员的工资、奖金、福利费(按工资总额14%提取计入)、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、差旅交通费、周转房摊销、低值易耗品摊销、咨询费、诉讼费、物资消耗、技术开发费、其他费用等。
  第八条下列开支不得列入成本
  1.为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出。
  2.对外投资支出。
  3.没收的财物依附的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金及企业赞助、捐赠等支出。
  4.应在应付福利费中列支的费用。
  5.应在期间费用开支的费用。
  6.国家法律、法规规定以外的各种支出,国家规定不得列人成本、费用的其他支出。

  第四章 成本管理责任制
  第九条 开发企业按照分级、归口管理、权责结合、责任到人的原则,建立健全与生产管理体制相适应的责任制。
  第十条 开发企业负责全面的经济核算,负责编制计划成本和降低成本措施,负责编制开发项目的概算,审查施工单位的概(预)算,负责审定内部结算价格,统一材料价格差异,办理工程价款结算,核算开发项目实际成本,负责编制和汇总年、季度成本报表。
  第十一条 开发企业的经理,对企业开发经营的经济效果负全面责任。
  第十二条 总会计师或行使总会计师职权的副经理,协助经理组织领导本企业的成本管理,正确执行成本计划,准确核算成本,对本企业的成本管理和财务管理负责。
  第十三条 总经济师协助经理做好计划、经营、预算等项工作,采取有效措施,节约投资,降低成本,对其经济效果负责。
  第十四条 总工程师协助经理管理规划、设计、施工、技术革新等工作,做到经济上节约、有实效,技术上先进、合理,对各项技术组织措施的经济效价果负责。
  第十五条 开发企业财务部门对成本管理的责任是:
  1.参与开发项目可行性研究和项目评估;
  2.汇总计划成本资料,制定本企业成本管理制度,监督成本开支范围;
  3.组织成本核算,考核成本计划的执行情况,对成本进行预测、预控的分析;
  4.编制成本报表。
  第十六条 开发企业各部门,应结合本部的职责,在经理的领导下,以财务部门为核心参与企业成本管理,向财务部门提供有关数据资料,对本部门的成本管理负责。
  1.规划部门
  (l)负责开发项目总体规划,设计方案的选优;
  (2)按批准的规划设计,严格控制开发项目投资规模。
  2.经营计划部门
  (l)组织开发项目可行性研究,对项目提出决策性建议,编制年度开发建设计划,执行工期定额,严格控制建设周期;
  (2)组织有关部门编制商品房销售计划、确定产品价格,负责办理产品预售、组织收取购房定金,及时办理产品销售,搜集并向有关部门提供市场信息。
  3.工程部门
  (l)按开发项目规划征购建设用地,及时组织拆迁安置和地上、地下物的处理,及“七通一平”,减少前期工程费用;
  (2)按基本建设程序和规划设计要求组织工程实施;
  (3)负责工程质量的监督、检查,组织工程质量的评定和竣工工程的质量验收。
  4.材料部门
  (l)负责材料设备的采购供应计划,核算材料设备的价格,降低采购成本;
  (2)健全保管和收发制度,加强材料、设备的管理;
  (3)办理收料与供料的结算手续,及时结算购房单位应负担的材料差价,降低材料成本。
  5.预算部门
  (l)参与开发项目可行性研究,编制开发项目投资概算和审核施工图预算;
  (2)合理编制招标工程的造价标底;
  (3)同有关部门签订合同并履行合同中的经济条款;
  (4)编制计划成本。
  6.行政管理部门。
  (l)负责编制管理费用开支计划,制定管理费用的节约措施并组织实施;
  (2)对管理费用实行指标分管,归口负责。

  第五章 计划成本编制
  第十七条 开发项目的计划成本必须以开发项目总体规划为依据,由预算部门编报。
  1.编制计划成本的依据
  (l)经批准的开发项目总体规划。
  (2)工程项目设计概算。
  (3)经建设银行预算审查处审核的工程预算,平方米造价指标、中标价等。
  (4)市政府发布的征用土地和动迁的法规以及依法规而进行征地动迁的测算资料。
  (5)中国人民银行发布的有关贷款利率现行文件。
  (6)管理费用计算方法。
  (7)市政府及其他有关部门制定的有关税费标准。
  2.编制计划成本的作用
  (l)是确定商品房价格的依据。
  (2)是编制年度成本计划,制定成本降低措施、内部承包考核的依据。
  (3)是控制、分析、考核成本支出的依据。
  (4)经建设银行批准可配合会计核算的开展。
  第十八条 各单位编制所承担开发项目的年度成本计划,分解为季、月计划。开发部汇总后,下达成本计划指标,协调与计划成本的关系,并考核完成情况。

  第六章 会计核算
  第十九条 财务部门对成本核算对象进行日常的会计核算工作,建立成本账目,依据统一的核算办法归集分配成本费用,及时结转。
  第二十条 成本费用的归集、分配。
  根据开发企业会计制度规定,在建设开发过程中所发生的成本费用,应在下列科目中核算。
  1.土地开发
  本科目核算开发各种商品性建设场地所发生的各项建设费用。企业开发的建设用地,如果仅为商品房建设使用,且能分清使用对象,其成本费用可直接记入“房屋开发”科目核算,如果开发的同一建设场地所发生成本费用应由两个以上成本核算对象负担,应先通过本科目进行归集,再按一定标准分摊记人有关房屋建设成本中。本科目下设立6个成本项目:土地征用及拆迁补偿费;前期工程费;建筑安装工程费;公共配套设施费;基础设施费;开发间接费。
  (l)成本归集。在建设过程中发生的成本费用:
  借:土地开发--____工程
  贷:银行存款或应付账款--____单位
  (2)成本结转
  ①开发完成的商品性建设场地
  借:开发产品―土地开发―____工程
  贷:土地开发―____工程
  ②开发完成后用于企业商品房建设的建设场地
  借:房屋开发―____工程
  贷:开发产品―土地开发―____工程
  2.房屋开发
  本科目核算企业开发建设的各种房屋(不含代建房)所发生的各项建设费用。本科目下设6个成本项目:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费、基础设施费、开发间接费。
  (l)成本归集。
  在建设过程中发生各种成本费用时,根据承包单位提出的工程价款结算账单和支出的各种成本费用发票。
  借:房屋开发―____工程
  贷:银行存款或应付账款―____单位
  (2)在房屋建设竣工后,应及时按实际成本结账(2)在房屋建设竣工后,应及时按实际成本结账
  借:开发产品―____房屋
  贷:房屋开发―____工程
  (3)对不同步建设的未完配套设施,经有关部门批准,可以采取预提的方式预提配套设施费
  借:房屋开发―____工程
  贷:预提费用―____工程配套设施费
  (4)发生配套设施费支出时
  借:配套设施开发―____工程
  贷:银行存款或应付账款―____单位
  (5)配套工程完工后,按实际支出冲减预提配套设施费
  借:预提费用―____工程配套设施费
  贷:配套设施开发―____工程实际支出数与预提费用的差额。
  实际大于预提时,应摊人有关成本项目,数额较大时,应视同待摊费用,分期摊入有关成本项目。实际支出小于预提费用,应冲减有关成本项目。
  ①发生费用时
  借:配套设施开发―营业性(或非营业性)配套设施―____工程
  贷:银行存款或应付账款―____单位
  ②配套工程竣工验收后,按实际支出结转
  借:开发产品―____配套设施
  贷:配套设施开发―营业性(或非营业性)配套设施―____工程
  3.配套设施开发本科目核算非营业性配套设施与房屋建设不能同步和营业性配套设施所发生的建设费用。本科目下设两个二级科目。即非营业性配套设施,营业性配套设施。
  4.代建工程开发本科目核算企业接受委托单位委托,代为开发建设的除代建的土地、房屋以外的各种工程所发生的费用支出。下设二级科目同上。
  (l)发生费用时
  借:代建工程开发―____代建工程
  贷:应付账款(银行存款)-____单位
  (2)代建工程竣工后,按实际成本结转
  借:开发产品―代建工程―____工程
  贷:代建工程开发―____代建工程
  5.开发间接费的分摊
  各内部核算单位发生的开发间接费用,先通过开发间接费科目核算,季度末按在建工程完成的工作量进行分配,季末一般无余额。计算公式为:
  (1)开发间接费分摊系数=季开发间接费用总计/季在建工程完成工作量×100%
  (2)某在建工程项目应分摊的开发间接费=分摊系数×某在建工程项目季度完成工作量
  6.其他费用的核算
  (l)预提费用:企业按规定从成本中预先提取,但尚未支付或发生的费用。提取的原则应根据哪期受益哪期预提的原则进行,待实际支付后,据实调整预报费用。
  (2)待摊费用:企业已经支出,但需由本期或以后各期成本负担的,分摊期不得超过一年的各项费用,如果摊销超过一年时,应在“递延资产”中核算,但连续不得超过12个月。

  第七章 期间费用的核算
  1.管理费用
  管理费用指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。包括工资、福利费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、房产税、印花税、车船使用税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏账损失、咨询费、诉讼费、排污费、技术转让费、存货盘亏毁损和报废损失等其他费用。
  2.财务费用
  企业为筹集资金而发生的各项费用,包括企业在经营中发生的利息净支出
  汇兑净损失,调剂的外汇手续费,金融机构手续费及企业筹资中发生的其他财务费用等。
  3.销售费用
  企业为销售产品或提供劳务过程中发生的各项费用,以及专设的销售机构的各项费用。包括在产品销售过程中发生的广告费、展览费、代销手续费、销售服务费;在产品销售前发生的改装修复费、水电费等;专设销售机构人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费等。

  第八章 成本分析
  第二十一条 企业为了降低成本,加强成本管理,制定降低成本目标,编制成本计划,加强成本控制,进行成本核算和成本考核,并采取各项措施,保证完成和超额完成降低成本的计划要求,在这个过程中,为了挖掘降低成本的潜力,寻找降低成本的途径和方法,应经常地进行成本分析。
  第二十二条 成本分析实行全面分析和单项专题分析相结合,分季、年度分析,并加以说明。主要采用因素分析法和对比分析法进行成本分析。
  1.因素分析法:按成本项目逐个分析影响因素。
  2.对比分析法:以实际指标与计划指标对比,找出实际与计划的差异,可以说明计划完成的情况,为进一步分析提供方向;同规模企业相比,可以找出各单位的差距原因。

  第九章 成本报表
  第二十三条 为了及时了解企业成本费用情况,指导各开发企业成本核算,各单位必须及时编报在建开发产接费用表。
  第二十四条 报表编制要求:
  1.企业在填列成本表各行次时,应按开发产品的类别和项目,逐行填列。同一成本核算对象的开发项目,所属各卑坝上程全都竣工,并已进行已完工程成本结转的,不再填列本表,本表应根据开发成本科目填制。季末10日前上报开发部财务科,年报另规定时间。
  2.已完开发产品成本表,本表填本年度内完工的开发产品,应按已完工开发产品类别和项目分栏逐行填列。季末10日前上报开发部财务科,年报另规定时间。
  3.开发间接费用表:应根据开发间接费用科目分项填列,本表发生额应与分摊各成本项目有关科目开发间接费相等。季末10日前上报开发部财务科,年报另规定时间。

  第十章 附则
  第二十五条 本办法如与上级规定相抵触时,以上级规定为准。
  第二十六条 本办法由总企业财务部负责解释。
  第二十七条 本办法从________年__月__日起实行。

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